El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento puso en consulta pública el proyecto de reglamento de la Ley de Vivienda de Interés Social (VIS), que plantea nuevas condiciones de acceso a los programas habitacionales, obligaciones para los beneficiarios y reglas para las inmobiliarias. La propuesta todavía no se encuentra vigente y la resolución dispuso un plazo de 15 días calendario para recibir comentarios de la ciudadanía.
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento puso en consulta pública el proyecto de reglamento de la Ley de Vivienda de Interés Social (VIS), que plantea nuevas condiciones de acceso a los programas habitacionales, obligaciones para los beneficiarios y reglas para las inmobiliarias. La propuesta todavía no se encuentra vigente y la resolución dispuso un plazo de 15 días calendario para recibir comentarios de la ciudadanía.
Aunque la Ley N.° 32379 ya establece parte del marco aplicable a las VIS, el proyecto detalla cómo se controlarán las viviendas subsidiadas, qué consecuencias enfrentarán quienes incumplan las restricciones y qué sanciones podrán recibir los promotores.
Alfredo Lozada, gerente institucional de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip), consideró positivo el avance del proyecto. Explicó que el gremio participó en el grupo de trabajo que sirvió de base para elaborar la propuesta, aunque no todos sus planteamientos fueron recogidos. Por ello, adelantó que Codip formularía observaciones al texto.
El proyecto reconoce a las familias unipersonales, es decir, las compuestas por una sola persona, como posibles beneficiarias de una vivienda de interés social. Sin embargo, el texto no señala expresamente que este reconocimiento les permita acceder al Bono Familiar Habitacional (BFH) de Techo Propio.
Actualmente, el BFH de Techo Propio puede alcanzar los S/52.250 para la compra de determinadas viviendas unifamiliares. Este monto corresponde a las reglas vigentes del programa y no ha sido fijado por el proyecto de reglamento de la Ley de Vivienda de Interés Social.
El proyecto tampoco modifica directamente los requisitos para acceder a este bono. Las reglas de Techo Propio exigen que el solicitante forme parte de un grupo familiar compuesto por un jefe de familia y, al menos, otro integrante. La propuesta también incorpora la Vivienda de Interés Social de Vivienda Única (VISVU), dirigida a quienes no tienen una vivienda ni recibieron anteriormente apoyo habitacional del Estado. Esta modalidad solo podrá recibir subsidios indirectos, como tasas de interés preferenciales, cobertura del riesgo crediticio y otras facilidades financieras.
Luis Aliaga, asociado principal de Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU), interpretó que el reconocimiento de las familias unipersonales no aseguraba su acceso al BFH y que ese punto tendría que aclararse en los reglamentos operativos.
“Una persona sola sí queda reconocida dentro del régimen VIS, pero su acceso al Bono Familiar Habitacional dependerá de lo que se precise en los reglamentos operativos. Lo recomendable sería que la norma final diga claramente si puede acceder, en qué casos y bajo qué condiciones”, señaló.
El proyecto establece que, una vez publicado el reglamento definitivo, el Ministerio de Vivienda tendrá 180 días para aprobar o adecuar los reglamentos operativos necesarios para su implementación.
Por su parte, Lozada explicó que tanto el reglamento operativo vigente de Techo Propio como la propuesta de nuevo reglamento operativo del mismo programa exigen que el grupo familiar esté compuesto por un jefe de familia y, al menos, otro integrante. Por ello, consideró que las familias unipersonales seguirían sin poder acceder al BFH, aunque sí podrían hacerlo mediante el Crédito Mivivienda.
El reconocimiento de las familias unipersonales no garantiza que las personas solas puedan acceder al Bono Familiar Habitacional de Techo Propio.
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El artículo 5 de la Ley de Vivienda de Interés Social ya prohíbe transferir la propiedad durante cinco años. El proyecto de reglamento añade que, durante ese periodo, el beneficiario deberá habitar exclusivamente el inmueble y no podrá alquilarlo a terceros.
De aprobarse el reglamento, estas condiciones deberán figurar en la partida registral del inmueble y el plazo se contará desde la inscripción de la compraventa en Sunarp.
Para Lozada, la prohibición de vender o alquilar la vivienda y la obligación de habitarla tenían sentido porque el apoyo estatal buscaba cerrar la brecha habitacional y no financiar la adquisición de inmuebles como inversión. Sin embargo, consideró que estas restricciones deberían admitir excepciones ante situaciones justificadas.
“Puede haber familias que tengan que viajar, que atraviesen una necesidad temporal o que crezcan y necesiten cambiar de vivienda. Cinco años es un plazo bastante extenso y deberían existir excepciones”, afirmó.
Aliaga coincidió en que el proyecto no regula qué ocurriría ante situaciones como el divorcio, una enfermedad, un traslado laboral, la violencia familiar o el fallecimiento del beneficiario. Consideró necesario establecer un procedimiento que permita evaluar estos casos sin calificar automáticamente a la familia como infractora.
El proyecto propone que el beneficiario habite la vivienda y no la venda ni la alquile durante cinco años. Especialistas pidieron contemplar excepciones justificadas
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Si se aprueba la propuesta, el incumplimiento de estas restricciones tendrá consecuencias diferentes según el tipo de apoyo habitacional recibido. Quien haya adquirido una VIS con un subsidio directo perderá su condición de beneficiario y la posibilidad de recibir otro apoyo habitacional.También perderá, de corresponder, la tasa preferencial obtenida mediante un subsidio indirecto y deberá devolver el subsidio directo más los intereses legales generados desde su desembolso.
En el caso de la VISVU, el comprador tendrá que devolver el valor económico del subsidio indirecto recibido, calculado mediante una metodología que posteriormente deberá aprobar el Ministerio de Vivienda.
El proyecto también exige que el beneficiario comience a habitar la vivienda dentro del primer año contado desde la inscripción de la compraventa. Si el Fondo Mivivienda o el Ministerio de Vivienda comprueban que no lo hizo, se aplicarán las mismas consecuencias. Este plazo no reemplaza el período de cinco años durante el cual deberá ocupar el inmueble y no podrá venderlo ni alquilarlo.
Aliaga advirtió que la propuesta establece las consecuencias, pero todavía no detalla el procedimiento para exigir la devolución. “Debería precisarse quién inicia el procedimiento, cómo se notifica al beneficiario, qué plazo tiene para defenderse, cómo se calcula el monto y si puede pedir facilidades de pago”, indicó.
También consideró necesario distinguir los incumplimientos atribuibles al comprador de aquellos generados por el promotor o constructor. “No sería razonable que una familia asuma consecuencias por errores técnicos, registrales o comerciales que no dependían de ella”, añadió.
El proyecto dispone la implementación del Registro Nacional de Vivienda (Renavi), una base que reunirá información sobre los proyectos de vivienda social, sus modificaciones, las unidades comercializadas y los subsidios otorgados.
De aprobarse el reglamento, los promotores y las entidades responsables deberán registrar allí la información de los proyectos. La inscripción será una condición para acceder a subsidios habitacionales y se volverá obligatoria 60 días después de la publicación del reglamento definitivo.
El Renavi también intercambiará información con Sunarp para generar alertas sobre actos de transferencia de viviendas durante los cinco años de restricción. Sin embargo, la propuesta no precisa cómo se comprobará que el beneficiario habita efectivamente el inmueble o que no lo alquila de manera informal.
Aliaga señaló que todavía deberán precisarse aspectos prácticos del registro, como la información que deberá presentarse, los plazos para hacerlo, la responsabilidad por posibles errores, el procedimiento para corregir los datos y los efectos de una eventual suspensión del código de registro.
Lozada respaldó la creación del registro, pero pidió evitar que se convirtiera en un nuevo trámite duplicado. “Es bueno que el Estado, el mercado y la ciudadanía sepan cuántas viviendas sociales se están construyendo con impulso público. Pero no debemos caer en una sobrerregulación que implique burocracia o gastos para los desarrolladores y las familias”, manifestó.
El representante de Codip señaló que debería evitarse que una misma información sea requerida por el ministerio, las municipalidades y el Fondo Mivivienda. Afirmó que el registro tendría que funcionar de manera ágil y práctica.
Los proyectos y las unidades de vivienda social deberán registrarse en el Renavi, que permitirá hacer seguimiento a su comercialización y a los subsidios otorgados.
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El proyecto también establece condiciones para los desarrollos que utilicen parámetros urbanísticos y edificatorios especiales para vivienda de interés social. Si un proyecto combina VIS y viviendas convencionales, como mínimo el 50% de su área útil vendible deberá comercializarse como VIS. El porcentaje se calculará sobre el área destinada a la venta y no sobre el número de departamentos.
Cuando el proyecto incluya VIS, VISVU y viviendas convencionales, al menos el 40% del área útil vendible deberá corresponder a VIS y el 10% a VISVU. Ambas categorías deberán sumar como mínimo el 50%. Si solo se combinan VISVU y viviendas convencionales, la primera no podrá superar el 30% del área útil vendible.
Además, los planos, las licencias y otros documentos deberán indicar que se trata de un proyecto VIS. Los contratos de compraventa tendrán que identificar el programa habitacional, el tipo de subsidio utilizado y el precio total de venta.
La propuesta clasifica las infracciones de los promotores inmobiliarios en leves, graves y muy graves. Las primeras serán sancionadas con una amonestación escrita, mientras que las graves y muy graves recibirán multas.
Entre las infracciones leves se encuentran no registrar el proyecto, sus modificaciones o las unidades VIS en el Renavi, así como incumplir las reglas sobre el uso del logo VIS. La reincidencia en una infracción leve será considerada grave y podrá generar una multa.
También serán sancionables la omisión en los contratos de la cláusula que identifica la vivienda como social, la venta por encima de los valores máximos establecidos, la comercialización de unidades que no cumplan las condiciones técnicas y la obstaculización de las labores de fiscalización.
Las multas se calcularán considerando el valor máximo de la VIS, un factor equivalente al 5%, el número de viviendas afectadas y la gravedad de la infracción. Una sanción firme por una infracción muy grave también podrá ocasionar que el promotor quede impedido permanentemente de recibir desembolsos de subsidios habitacionales.
Aliaga consideró que el proyecto debería precisar cómo se determinará el número de viviendas afectadas y si la multa podrá reducirse cuando el promotor corrija voluntariamente el incumplimiento.
Lozada, respaldó que se sancione a quienes incumplan las normas, pero pidió que las medidas sean proporcionales y que se delimiten las competencias de cada entidad.
“Las sanciones deben cambiar y mejorar una conducta, no terminar quebrando una empresa. También debe evitarse que varias entidades sancionen por los mismos hechos”, sostuvo.
