Entre el 2020 y 2022, estos proyectos fueron aprobados como VIS por revisores urbanos certificados por el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento (MVCS). De esta forma, conforme al Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación de las VIS, impulsado por el MVCS, podían acceder a licencias de construcción por parte de la municipalidad, a pesar de tener una altura mayor a la establecida por el municipio de San Isidro y la ordenanza municipal N° 950-MML.
Por ejemplo, de acuerdo con el plano de alturas normativas de San Isidro, a la altura de la Av. Santo Toribio 435, en el sector 3-2 del distrito, solo pueden construirse edificaciones con una altura máxima de siete pisos. No obstante, avalados por los revisores y el reglamento especial de las VIS, se aprobó la construcción de un proyecto de hasta 15 pisos y 176 departamentos en este punto.
En la cuadra 24 de la Av. Salaverry, la ordenanza municipal solo permite edificaciones con una altura de 10 pisos. Sin embargo, se construirán 28 pisos con 268 departamentos.
“Los parámetros urbanísticos y edificatorios, como la altura máxima, los establece cada municipalidad distrital en función de la zonificación. Sin embargo, esto quedaba de lado con la Ley de VIS, pues la municipalidad no podía hacer valer su derecho sobre los parámetros de los proyectos VIS aprobados por los revisores urbanos”, explicó Pablo Rioja, asesor legal de la alcaldía de San Isidro.
En mayo del 2023, el Tribunal Constitucional, en su Sentencia N° 302/2023, determinó que la “zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones, son competencias municipales exclusiva”.
Por ello, Rioja informó que la Procuraduría Pública de la Municipalidad de San Isidro, ha interpuesto demandas ante los juzgados contenciosos administrativos del Poder Judicial (PJ) contra 10 proyectos inmobiliarios para dejar sin efecto sus licencias de construcción, que la comuna expidió antes del fallo del TC. Estas demandas han sido admitidas por el PJ.
Rioja precisó que la construcción de los proyectos no se suspenderá mientras se determina la resolución de las demandas.
Así también, aseguró que la Municipalidad de San Isidro no se opone a las VIS, sino a aquellos proyectos que no respetan la zonificación y los parámetros urbanísticos de construcción del distrito. “La materia de reclamo de la alcaldesa Vizurraga es que estos proyectos no respetan una residencialidad saludable para los actuales y futuros vecinos”, argumentó.
A través de un escrito, la alcaldesa Vizurraga indicó a El Comercio, que su gestión “rechaza las inversiones que pretendan vulnerar las normas y la zonificación residencial del distrito, sobre todo bajo la figura de proyecto VIS”.
“Es imposible construir grandes edificaciones con la condición de VIS en una calle que no está diseñada urbanísticamente para soportar edificios de hasta 28 pisos, que pueden representar más de 600 personas residentes más en una cuadra. Sus servicios de agua, alcantarillado, servicio eléctrico, entre otros, colapsarían”, expresó.
Por ello, la municipalidad de San Isidro ha convocado a los vecinos a firmar un memorial dirigido al MVCS en rechazo a los proyectos VIS que no cumplen las normas municipales; cada sector cuenta con un punto de recolección de firmas. Este viernes, la alcaldesa y los vecinos del distrito partirán del parque Juan de Arona con destino a la sede del ministerio en la Av. Paseo de la República para presentar el memorial.
“Lideraré la marcha, demandando con mis vecinos el respeto a San Isidro y su calidad de vida, ordenada y segura”, aseveró la alcaldesa.
“No destruyan San Isidro”: la voz de los vecinos
Este Diario conversó con vecinos de San Isidro, que descartaron estar en contra de las VIS y la empresa privada. No obstante, al igual que la municipalidad, cuestionaron los proyectos que incumplen la zonificación y los parámetros urbanísticos del distrito.
“Los proyectos cuestionados son VIS ‘sui generis’, porque los revisores urbanos no respetaron la zonificación de San Isidro. Por ejemplo, en el cruce de la Av. Santo Toribio y la calle Lizardo Alzamora, han permitido que se construya un edifico de 15 pisos y 176 departamentos, cuando las normas del distrito solo permiten hasta 7 pisos”, declaró Antonio Villalobos, presidente de la junta vecinal del subsector 3-2 de San Isidro.
Sobre este último punto, Villalobos se refiere al proyecto ‘Santo Toribio 435′ de Tale inmobiliaria, ubicado en el subsector 3-2.
“No queremos que se destruya el distrito. Estos proyectos traerían una expansión urbana desordenada y un caos generalizado en San Isidro, que afectará la residencialidad tanto de los habitantes actuales como de los futuros compradores”, agregó.
En esa línea, José Servat, expresidente del subsector 3-2, asegura que los proyectos de viviendas de interés social que sobrepasan los límites de altura en el distrito ocasionarán un “problema demográfico”. “San Isidro es un bello distrito que ha tomado más de 90 años en formarse como está y ser un ejemplo para el resto de Lima. No lo destruyan”, afirmó.
Servat advirtió que el subsector 3-2 tiene una fuerte carga de tráfico en las horas punta de la mañana y tarde en el cruce de las avenidas Santo Toribio y Aurelio Miró Quesada, a una cuadra del proyecto. Asimismo, Villalobos dijo que la calle Lizardo Alzamora es muy angosta.
“El proyecto de Tale traería más de 100 vehículos circulando, lo que agravaría el tráfico. Además, generará una excesiva demanda de los servicios de agua, desagüe y electricidad. Actualmente, a las 7 de la noche se acumula la basura en la esquina de Santo Toribio y Lizardo Alzamora. Imagine la acumulación que habría si llegan 176 familias más”, manifestó. Por su parte María Inés Castillo, vecina del distrito, expresó que la tranquilidad en San Isidro “está siendo socavada en extremo por el tráfico”.
En tanto, Fernando de Luqui, vecino del distrito, comentó que la densidad poblacional ha crecido a un “ritmo vertiginoso e inaceptable en San Isidro”. El ciudadano afirmó que esta situación impediría que los nuevos habitantes de los 10 proyectos cuestionados del distrito gocen de calidad de vida. “Todos pueden venir a San Isidro, pero que no se les estafe con una calidad de vida inferior a la que ahora tienen. Van a tener desagües colapsados, no tendrán parques para sus hijos, no habrá espacio para que ellos o sus visitas estacionen”, aseveró.
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Por otro lado, los vecinos del subsector 3-2 han puesto en tela de juicio los objetivos del proyecto ‘Santo Toribio 435′, pues aseguran que no se está promocionando para fines de VIS, sino hacia empresarios e inversores para el alquiler de los departamentos en la plataforma Airbnb.
Al respecto, según reveló un reportaje de Cuarto Poder, algunos departamentos del proyecto mencionado se ofrecen como inmuebles de inversión para Airbnb en las salas de venta de la inmobiliaria y en páginas web.
“Este proyecto no respeta la ley de VIS ni acorta la brecha socioeconómica de las familias de bajos recursos. Está bien que las inmobiliarias generen ganancias, pero no a costa de destruir el distrito ni de obtener un permiso de VIS para finalmente ofrecerlo a inversores”, comentó Servat.
De acuerdo con Alonso Seminario, abogado de Tale inmobiliaria, el edificio que pretenden construir tiene algunos departamentos destinados a VIS y otros que podrían ser utilizados para inversión.
“Existen dentro del mismo proyecto departamentos que no son considerados VIS, los que tienen un precio mayor. Si los clientes buscan un departamento de un precio mayor, puede ser inversión para algún cliente. Pero si es de un precio (distinto) tienen que establecerse ciertas condiciones”, explicó Seminario.
El proyecto Santo Toribio es uno de los nueve proyectos que han merecido una demanda ante el PJ por parte de la municipalidad de San Isidro, la cual ha sido admitida. No obstante, Alonso Seminario, abogado de Tale inmobiliaria, negó que el proyecto esté judicializado.
Por lo pronto, a través de WhatsApp, Tale inmobiliaria informa a los clientes interesados que la fecha de entrega del proyecto ‘Santo Toribio 435′ será marzo del 2027.
