Los limeños prefieren departamentos más pequeños: por qué y en qué distritos

La demanda inmobiliaria en Lima muestra un cambio en las preferencias. Según el Índice de Demanda de Urbania, los departamentos de cuatro habitaciones o más representan hoy solo el 19% de las búsquedas, frente al 24% que alcanzaban en 2021. En tanto, la mayoría de los limeños se inclina por inmuebles de tamaño intermedio, con un 46% que busca unidades de tres dormitorios y un 24% que prefiere dos habitaciones.

Las opciones de un dormitorio o monoambiente reúnen hoy el 11% de la demanda, una participación todavía menor pero que muestra un avance frente al 9% registrado en 2021. Este segmento está impulsado principalmente por inversionistas y jóvenes que priorizan cercanía a centros de trabajo o estudio, además de un ticket más bajo, generalmente por debajo de los S/ 550 mil.

Luciano Barredo, gerente de marketing de Urbania, explicó que este viraje responde principalmente al factor económico. “Actualmente las personas se mueven por ticket, y por eso distritos como Jesús María, Pueblo Libre y Magdalena del Mar se han vuelto tan populares: ofrecen departamentos más pequeños y accesibles que los de Lima Top”, señaló durante la presentación.

El informe detalla que el ticket promedio también marca diferencias: las unidades de uno y dos dormitorios suelen ubicarse en el rango de menos de S/ 550 mil, mientras que los de tres habitaciones se concentran en el tramo de S/ 550 mil a S/ 850 mil. Los de cuatro dormitorios o más superan esa barrera, lo que limita el universo de compradores.

La pandemia también marcó un punto de quiebre. Durante el confinamiento, muchos compradores priorizaron espacios más grandes para adecuarlos al teletrabajo. Sin embargo, al normalizarse las rutinas, la preferencia se reacomodó hacia unidades más compactas y accesibles. “Los departamentos grandes comienzan a perder participación en el mercado. Hoy los compradores priorizan el presente y la capacidad de pago inmediata antes que pensar en plusvalía a futuro”, advirtió Barredo.

Por distritos, Urbania precisa que en San Isidro, Miraflores y San Borja aún existe una preferencia marcada por viviendas más amplias, en línea con un público de mayor poder adquisitivo. En La Molina y Ate, donde predomina el stock de casas, también se mantiene la demanda por inmuebles con mayor cantidad de habitaciones. En contraste, en Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena del Mar y Lince, las búsquedas se orientan a unidades más pequeñas por accesibilidad y menor ticket.

La presión de demanda también varía según el tamaño. En Jesús María, Pueblo Libre y Magdalena del Mar, los departamentos de un dormitorio reciben hasta 89% más contactos por aviso que la media de Lima. En el sur y el centro de la ciudad, las unidades de dos habitaciones concentran la mayor presión, mientras que en La Molina y Ate se destacan las de tres y cuatro dormitorios por la oferta predominante de casas.

Con este panorama, Urbania estima que hacia finales del 2025 la preferencia por unidades de tres dormitorios se consolidará, mientras que los inmuebles más grandes seguirán perdiendo terreno frente a alternativas más ajustadas a las posibilidades de los limeños.