Lima Norte se perfila como uno de los principales polos de crecimiento del sector inmobiliario este 2026, impulsado por la reciente aprobación de su Plan de Desarrollo Urbano (PDU), un instrumento clave para ordenar el crecimiento de la ciudad y atraer nuevas inversiones.
Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip), comentó durante una conferencia organizada por el gremio que dicha zona de la ciudad “va a tener un despegue importante” en el corto plazo.
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“Hoy [Lima Norte] ya tiene bien marcada la cancha para saber por dónde debe crecer”, afirmó la ejecutiva, al destacar que solo el 12% de las municipalidades del país cuenta con un PDU aprobado.
Gálvez explicó que el desarrollo de estos planes no es sencillo ni barato, por lo que la articulación entre la Municipalidad de Lima y el Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) resulta clave. “Hacer un PDU es una inversión importante y muchas municipalidades no tienen el presupuesto ni la capacidad técnica para desarrollarlo”, indicó.
Un mercado sólido y con cifras históricas
El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana cerró el 2025 con un crecimiento de 19% en ventas, al registrar 24.713 viviendas comercializadas, alcanzando una facturación superior a los S/11.000 millones, el nivel más alto registrado hasta ahora, según datos de Real Estate Data Analytics de Codip.
“Tenemos un mercado con un comportamiento positivo y saludable. Es histórico el número que se ha alcanzado”, sostuvo Gálvez en referencia a la expansión a doble dígito.
Desde el 2024, los valores inmobiliarios acumularon un alza moderada de apenas 3%, con un precio promedio cercano a los S/450.000, lo que refleja que la expansión del mercado estuvo impulsada principalmente por una mayor actividad de la demanda y no por incrementos de precios.
La ejecutiva detalló que Lima Moderna concentró casi el 50% de las ventas totales, con un comportamiento similar al del mercado en general, mientras que otras zonas también registraron crecimientos importantes. En el Callao, por ejemplo, el dinamismo se explicó por la entrada de proyectos de menor ticket y áreas más reducidas, lo que permitió niveles de absorción por encima del promedio nacional.
“El índice de absorción creció casi 2% y se ubica alrededor del 4%, un nivel saludable si consideramos que el promedio histórico es de 3,6%”, indicó.
Preferencias del comprador y cautela ante el año electoral
Durante el 2025, la demanda se concentró en departamentos de dos y tres dormitorios, que representaron cerca del 80% de las ventas, con áreas principalmente entre 50 m² y 70 m². No obstante, la preferencia por viviendas de un dormitorio viene creciendo de manera sostenida, al pasar de 13% en 2021 a 22% el año pasado.
De cara al 2026, Gálvez advirtió que el contexto preelectoral podría generar cierta cautela en las decisiones de compra, especialmente en el primer trimestre del año. “Siempre en un período electoral las ventas se ralentizan un poquito. La compra de una vivienda es una decisión de largo plazo y, ante la cercanía de las elecciones, muchas personas tienden a postergarse hasta tener mayor certeza”, explicó.
Según la ejecutiva, Lima Moderna sería la zona más cautelosa conforme se acerque el proceso electoral, dado que concentra casi la mitad de las ventas del mercado y reúne a un comprador más sensible a la estabilidad económica y política.
Ventas de vivienda de interés social, en riesgo
Uno de los principales focos de preocupación para el sector es el futuro de la vivienda de interés social (VIS), que concentró el 68% de las ventas inmobiliarias en el 2025. Este segmento enfrenta un riesgo significativo debido a la reducción del presupuesto público destinado a vivienda para este año.
“El presupuesto pasó de más de S/2.000 millones, que beneficiaban a unas 60.000 personas, a solo S/1.075 millones”, alertó Gálvez.
La gerente general de Codip advirtió que, de no incrementarse los recursos, los subsidios podrían agotarse en los próximos meses. “Si no se incrementa el subsidio del Estado, se va a acabar según nuestros cálculos en abril o mayo. Eso significa que todo el resto del año no se van a vender viviendas de interés social”, señaló.
Desde el gremio se vienen realizando gestiones con el Ministerio de Vivienda y el Ministerio de Economía y Finanzas para lograr un crédito suplementario que permita duplicar el presupuesto actual y sostener el ritmo de colocaciones.
“La vivienda cierra brechas y debería ser tan prioritaria como la salud o la educación. Históricamente se le asigna lo que sobra del presupuesto, y eso es algo que debe cambiar”, concluyó Gálvez.
