El Fondo Mivivienda (FMV) vuelve a crecer después de tres años de caídas en el número de créditos desembolsados. Entre abril del 2025 y marzo del 2026, las operaciones financiadas con recursos del fondo pasaron de 9.303 a 9.337, un avance de 0,4%, según el Informe Económico de la Construcción (IEC 101) de Capeco. En el mismo periodo, los créditos hipotecarios financiados con recursos propios de las entidades financieras crecieron 20,4%, al pasar de 30.478 a 36.698 operaciones.
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Valdivia explica que uno de esos factores fue la decisión de retirar el fondeo de Mivivienda para el rango 5 del crédito Mivivienda, correspondiente a viviendas que oscilan entre los S/360.000 y los S/488.000. Según anota, esa salida no fue cubierta de manera rápida por las instituciones financieras y recién empezó a revertirse desde el año pasado. A ello se sumaron, durante los últimos tres años, las dificultades para colocar créditos en los segmentos de menores ingresos, es decir, en los rangos 1, 2 y 3 de Mivivienda y Techo Propio, por problemas para generar oferta en esos segmentos.
Desde el lado inmobiliario, Rodrigo Roca Fatule, gerente Comercial del Negocio de Vivienda Social de Los Portales, sostiene que el FMV mantiene un rol relevante en el acceso a vivienda formal. “Actualmente observamos una mayor preferencia de los clientes por viviendas que califican a los beneficios del Fondo Mivivienda”, señala. Agrega que una mayor formalización de los hogares facilita el acceso al sistema financiero y a los programas de vivienda social.
En Besco, Elisa Ríos, gerente de Negocios Inmobiliarios, afirma que el fondo mantiene una demanda relevante dentro del segmento de vivienda social. “No consideramos que el Fondo Mivivienda haya perdido dinamismo. Por el contrario, continúa siendo una herramienta fundamental para facilitar el acceso a vivienda formal a miles de familias y sigue teniendo una alta demanda en el mercado”, indica. En el caso de la compañía, más del 90% de su portafolio está orientado a vivienda social y más del 80% de sus viviendas son financiadas mediante créditos Mivivienda.
Las inmobiliarias consultadas sostienen que la demanda por vivienda social se mantiene y que el Fondo Mivivienda sigue siendo una de las principales vías de acceso a una vivienda formal.
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Para Capeco, la menor oferta es uno de los factores que inciden en el desempeño del FMV. Valdivia señala que la oferta de Mivivienda sigue concentrada principalmente en los rangos 4 y 5, y que en los últimos trimestres se observa una reducción de oferta de vivienda en distritos de Lima Top y algunos de Lima Moderna por decisiones municipales que restringen el desarrollo de vivienda social en esas jurisdicciones.
Según explica, el incremento del precio del suelo también incide en el desarrollo de proyectos y una forma de mitigar ese impacto en el corto plazo es otorgar mayor edificabilidad al suelo. Añade que los topes de vivienda requieren un mecanismo de actualización periódica, obligatoria y sustentada técnicamente, que tome en cuenta costos de construcción, capacidad de pago de las familias y tasas de interés.
Los Portales también advierte un impacto de las restricciones municipales y las demoras en permisos. Roca Fatule señala que los plazos asociados a habilitaciones urbanas, aprobaciones municipales, factibilidades de servicios y otros permisos son determinantes para el desarrollo de proyectos de vivienda social. “Cuando estos procesos se retrasan, se limita la velocidad con la que la oferta puede llegar al mercado y el acceso a las familias a su casa propia”, sostiene.
El sector advierte que las demoras en permisos y habilitaciones urbanas afectan el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda social.
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En Besco, Ríos apunta a la necesidad de procesos más predecibles. La ejecutiva indica que los trámites involucran no solo a municipalidades, sino también a empresas prestadoras de servicios y otras instituciones vinculadas al desarrollo urbano. Por ello, considera que una mayor coordinación y plazos más previsibles permitirían dar mayor predictibilidad al sector y responder oportunamente a la demanda de vivienda formal.
En el frente financiero, Fernando Muñiz, Head de Negocio Prescriptor de BBVA en Perú, señala que la demanda de créditos vinculados al Fondo Mivivienda se mantiene estable frente al 2025. Según precisa, la facturación promedio del banco en Crédito Hipotecario Mivivienda durante el primer trimestre del año se ubica alrededor de S/18 millones mensuales, prácticamente igual a la registrada en el primer trimestre del 2025.
Muñiz explica que el crédito Mivivienda es una alternativa para incluir a más personas en el financiamiento hipotecario, pero también tiene condiciones que excluyen a determinados segmentos. “Es un producto especialmente diseñado para la adquisición de una primera vivienda, y lógicamente una parte de nuestra clientela, sobre todo en los segmentos más afluentes, no cumple con ese importante requisito y recurre al financiamiento hipotecario tradicional”, comenta.
El crédito Mivivienda está orientado principalmente a la compra de una primera vivienda, mientras que otros segmentos recurren al financiamiento hipotecario tradicional.
/ MANUEL MELGAR
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Muñiz señala además que el perfil del cliente hipotecario tradicional se ha mantenido relativamente estable en los últimos años, aunque observa una ligera reducción del ticket promedio, que actualmente se ubica por debajo de S/400.000.
El ejecutivo también señala que la intensidad competitiva entre bancos presiona las tasas hipotecarias. Según indica, esa competencia se observa tanto en el crédito tradicional como en Mivivienda, aunque en plazos cortos el fondeo propio de los bancos muestra diferencias frente al fondeo asociado a Mivivienda y la posibilidad de hacer mayores descuentos en este último es más limitada.
Capeco plantea que el FMV requiere ajustes para mantener competitividad dentro del mercado hipotecario actual. Valdivia sostiene que los bancos deben regresar al segmento de Techo Propio Vivienda Nueva y reducir la participación de créditos otorgados directamente por inmobiliarias. También considera necesario crear un crédito para la modalidad Techo Propio Sitio Propio, que actualmente funciona con subsidio y ahorro.
El gremio también plantea promover una mayor participación de entidades de microfinanzas, como cajas municipales, financieras y cooperativas de ahorro y crédito, por su orientación hacia los segmentos que atienden Mivivienda y Techo Propio. Valdivia añade que para una parte del mercado de Techo Propio y de los rangos más bajos de Mivivienda podrían implementarse programas de ahorro de dos o tres años, de modo que más familias puedan completar la cuota inicial y demostrar capacidad de pago.
Desde BBVA, Muñiz identifica al sobreendeudamiento, la morosidad y la falta de cuota inicial como los principales impedimentos para acceder al crédito. Señala que, aunque el sistema exige en muchos casos solo 10% de aporte inicial, para muchas familias resulta difícil reunir ese monto mientras asumen otros gastos, como el pago de un alquiler.
Tanto Los Portales como Besco sostienen que la demanda por vivienda social se mantiene. Roca Fatule señala que los bonos y programas impulsados por el Fondo Mivivienda son uno de los principales facilitadores para las familias, porque reducen la barrera económica de acceso a la vivienda formal. Ríos, por su parte, sostiene que la demanda por vivienda social continuará siendo alta por la brecha habitacional y la necesidad de acceso a vivienda formal.
Según Capeco, el Perú construye aproximadamente 60.000 viviendas al año, cuando debería producir alrededor de 200.000. Las 140.000 viviendas adicionales corresponden, en su mayoría, al segmento de vivienda social. Según Valdivia, atender esa brecha requerirá ampliar la oferta de vivienda social, revisar periódicamente los topes del programa e incrementar progresivamente los recursos destinados al financiamiento habitacional.
