En un contexto en el que el financiamiento aún enfrenta desafíos, Fibra Prime logró cerrar una de las colocaciones más relevantes en la historia del mercado de capitales peruano. Ignacio Mariátegui, CEO y fundador del fondo, explica a Día1 por qué este es un punto de inflexión para el sector inmobiliario comercial, cómo planean desplegar los recursos levantados y por qué el Perú ofrece hoy una ventana de oportunidad única para los inversionistas de largo plazo.
En un contexto en el que el financiamiento aún enfrenta desafíos, Fibra Prime logró cerrar una de las colocaciones más relevantes en la historia del mercado de capitales peruano. Ignacio Mariátegui, CEO y fundador del fondo, explica a Día1 por qué este es un punto de inflexión para el sector inmobiliario comercial, cómo planean desplegar los recursos levantados y por qué el Perú ofrece hoy una ventana de oportunidad única para los inversionistas de largo plazo.
– Fibra Prime acaba de concretar una colocación cercana a US$120 millones. ¿Qué lectura hace de este hito en el actual contexto financiero?
Hoy estamos en el momento perfecto para ser inversionistas en ‘real estate‘ comercial. No ha habido nuevo producto en los últimos años, el COVID paralizó muchos desarrollos y hoy estamos viendo un escenario de tasas de interés a la baja, vacancias que se vienen absorbiendo y tarifas al alza. Ese conjunto de factores genera un ambiente ideal: menor oferta, mayor demanda y activos que empiezan a valorizarse. Los inversionistas institucionales están viendo que este es el momento de anclar activos de alta calidad antes de que las tasas sigan bajando y el mercado continúe su recuperación.
– ¿Por qué este ciclo resulta especialmente atractivo para oficinas y activos logísticos?
Ambas clases de activos están atravesando momentos extraordinarios. En oficinas y logística vemos vacancias por debajo del 10%, y cuando eso ocurre, las tarifas inevitablemente suben. En oficinas, estimamos que la vacancia podría acercarse al 5% hacia fines del 2026. En logística, la vacancia es menor al 2%. No ha entrado nuevo producto relevante al mercado, por lo que prácticamente todo lo que se construye se absorbe. Es un gran momento para invertir y creemos que los próximos diez años serán muy positivos para el sector.
Ignacio Mariátegui, CEO y fundador de Fibra Prime
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– Más de 400 inversionistas participaron en esta operación. ¿Qué mensaje envía esta demanda?
Hoy superamos los 1.200 inversionistas, entre más de 400 personas naturales y más de 35 inversionistas institucionales y jurídicos. Son inversionistas informados y profesionales que entienden el valor de este tipo de instrumentos. Para nosotros es una gran responsabilidad. Ya administramos más de US$310 millones en activos, con más de 350 flujos de ingresos provenientes de oficinas, logística e inmuebles comerciales. Esa atomización de ingresos es una fortaleza clave del modelo.
– ¿Qué atributos del portafolio fueron determinantes para atraer esa confianza?
Uno de los principales factores es que el 65% de nuestros ingresos proviene del mercado de oficinas, un segmento altamente transparente y con abundante información. En submercados como San Isidro Empresarial, San Borja o Magdalena vemos vacancias de entre 3% y 7%, lo que está empujando las tarifas al alza. Hoy Lima aún tiene espacio para crecer frente a otros mercados regionales: mientras en Bogotá las tarifas de oficinas clase A llegan a US$35, en Lima recién estamos viendo niveles de US$23 a US$25 en oficinas A y A+.
– ¿Qué distritos muestran hoy el mejor desempeño en términos de vacancia y precios?
San Isidro Empresarial, San Borja, Magdalena y Chacarilla muestran vacancias por debajo del 10%, lo que genera presión alcista en las tarifas. En cambio, mercados como Surco o San Isidro Financiero aún presentan vacancias superiores al 15%, donde sigue habiendo competencia de precios. Existe una correlación clara: a menor vacancia, mayores tarifas.
– Con esta colocación, ¿Fibra Prime se convierte en el mayor fondo inmobiliario del país?
Sí. Con estas adquisiciones superaremos los US$340 millones en activos administrados y cerca de 50 propiedades. Esto nos posiciona como el fondo de administración de activos inmobiliarios más grande del Perú. La escala es fundamental en este tipo de vehículos: permite mayores eficiencias, mejor negociación y, finalmente, mayores dividendos para nuestros inversionistas.
Ignacio Mariátegui, CEO y fundador de Fibra Prime
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– ¿En qué se invertirá específicamente el capital levantado?
Vamos a adquirir entre siete y ocho edificios, enfocados principalmente en oficinas y activos logísticos clase A. Son los dos segmentos donde vemos las mejores oportunidades de valor y crecimiento en el corto y mediano plazo.
– ¿Qué corredores inmobiliarios concentran hoy las mejores oportunidades?
Estamos muy enfocados en el Callao y Lurín para activos logísticos, y en submercados de oficinas como el Centro Histórico de Lima y San Isidro Financiero. El Callao es el corredor logístico más importante del país: el puerto y el aeropuerto no se van a mover, y la conectividad ha mejorado significativamente. Eso le da una ventaja estructural de largo plazo.
– ¿Cómo se traduce este contexto en rentabilidad para los inversionistas?
Seguimos viendo retornos de dos dígitos, con periodos de recuperación cercanos a los nueve años, que son extraordinarios frente a otros mercados. Es una inversión real, de bajo riesgo relativo, con dividendos constantes y sistemáticos, ideal para inversionistas conservadores que priorizan el flujo de caja.
– Mirando hacia el 2030, ¿cómo imagina a Fibra Prime?
Vemos a Fibra Prime con más de US$750 millones en activos administrados hacia el 2030. Ese tamaño nos permitirá no solo seguir creciendo vía adquisiciones, sino también iniciar desarrollos ‘greenfield‘, especialmente en logística clase A, donde hay una clara escasez de producto.
Ignacio Mariátegui, CEO y fundador de Fibra Prime
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– ¿Qué riesgos observa hoy en el mercado y cómo se preparan para enfrentarlos?
El mercado inmobiliario es cíclico y depende de la oferta y la demanda. Hoy tenemos una lectura mucho más clara del mercado que en años anteriores. Nuestra principal estrategia es mantener un ‘pipeline‘ amplio de oportunidades y ser muy selectivos. No tener suficientes oportunidades es un riesgo; tener demasiadas y no saber elegir, también. La disciplina de inversión es clave.
– Finalmente, ¿qué implicó para Fibra Prime cotizar en la Bolsa de Valores de Lima?
Cotizar implica transparencia, disciplina y altos estándares de gobierno corporativo. Para nosotros nunca ha sido una carga, sino un orgullo. Nacimos con esa vocación y vamos a seguir elevando nuestros estándares en cumplimiento, sostenibilidad y gobierno corporativo. Eso es parte central de nuestra propuesta de valor.
