La realización de grandes obras de infraestructura pública—como el Anillo Vial Periférico, que requiere la adquisición de casi 2.350 viviendas— enfrentan con frecuencia un problema: la liberación de terrenos para su ejecución. La negativa de un propietario a que su casa sea expropiada puede retrasar una obra durante meses o incluso años si el caso pasa por un arbitraje. Por ello, el gobierno ha aprobado un nuevo mecanismo legal que permitirá realizar expropiaciones en bloque cuando varios predios se encuentren dentro del trazo de un proyecto.
La realización de grandes obras de infraestructura pública—como el Anillo Vial Periférico, que requiere la adquisición de casi 2.350 viviendas— enfrentan con frecuencia un problema: la liberación de terrenos para su ejecución. La negativa de un propietario a que su casa sea expropiada puede retrasar una obra durante meses o incluso años si el caso pasa por un arbitraje. Por ello, el gobierno ha aprobado un nuevo mecanismo legal que permitirá realizar expropiaciones en bloque cuando varios predios se encuentren dentro del trazo de un proyecto.
El objetivo de la medida es agilizar la ejecución de obras de infraestructura y reducir los retrasos que suelen afectar a los megaproyectos viales, ferroviarios, entre otros. Asimismo, brinda incentivos adicionales a los propietarios para favorecer el trato directo.
A través del Decreto Legislativo 1726, que modifica el Decreto Legislativo 1192 (Ley Marco de adquisición y expropiación de inmuebles y liberación de interferencias), se autoriza a las unidades ejecutoras a agrupar predios contiguos que resulten necesarios para una obra en lugar de negociar y expropiar individualmente cada inmueble, como ocurre actualmente.
“Ahora, se puede tratar a un conjunto de inmuebles como una unidad territorial. Esta medida representa una gran solución para reducir las demoras frecuentes en la tasación de terrenos y en la negociación de las compensaciones con los propietarios”, explicó a El Comercio el abogado Irving Barahona, especialista en derecho administrativo.
Irving Barahona, abogado especialista en derecho administrativo. Foto: Archivo Personal.
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Asimismo, la norma mantiene la obligación de indemnizar a los propietarios conforme al valor comercial del inmueble y establece que todo el procedimiento deberá respetar el debido proceso con notificación y posibilidad de observaciones. Además, se priorizará el acuerdo directo antes de aplicar la expropiación.
¿Qué proyectos beneficiará la expropiación en bloque?
“Puede beneficiar principalmente a proyectos de infraestructura pública de gran escala en los cuales históricamente la liberación de predios se ha convertido en un cuello de botella. Por ejemplo, ejecución o ampliación de carreteras importantes; las vías expresas; los anillos viales urbanos; las áreas de proyecto de transporte masivo, como trenes y metros; y, algo que muchas veces se pasa por alto, como las obras hidráulicas y de drenaje“, dijo Collantes.
Mapa de las zonas donde se ubican los predios a adquirir para la obra del Anillo Vial periferico. Foto: MTC
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En esa línea, Barahona mencionó cuáles son las 5 megaobras en Lima y otras regiones del Perú que podrían ser beneficiadas con este nuevo mecanismo:
- La Nueva Carretera Central: Un megaproyecto que conectará Lima con el centro del país. Este mecanismo agilizará el saneamiento de la gran cantidad de predios requeridos a lo largo de su extensa ruta en la sierra.
- Línea 2 del Metro de Lima: Nuestro primer tren subterráneo en la capital, cuyo ritmo de avance depende directamente de la entrega rápida de las áreas en la superficie para construir las estaciones y los pozos de ventilación.
- El Anillo Vial Periférico (Lima y Callao): Una enorme autopista diseñada para conectar Ate con el Callao en media hora. Este proyecto ha enfrentado demoras muy complejas en su etapa de expropiación de terrenos, las cuales podrán superarse con este nuevo enfoque.
- Ampliación del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez: Una obra vital para la conectividad aérea en la región Callao, que constantemente requiere gestionar la liberación oportuna de amplias zonas aledañas.
- Majes Siguas II (Arequipa) y Chavimochic III (La Libertad): Gigantescos proyectos agrarios y de irrigación en el sur y norte del país. Al involucrar enormes extensiones de terreno, se beneficiarán sustancialmente de un saneamiento agrupado o por sectores.
En entrevista con RPP, Christy García Godos, gerente de Relaciones Institucionales de Sociedad Concesionaria Anillo Vial, declaró que el Estado solo posee el 25 % de los 2.350 predios necesarios para el megaproyecto del Anillo Vial Periférico. “Estamos ya realizando los estudios definitivos de ingeniería, el estudio de impacto ambiental y haciendo todo el proceso también de liberación predial. Estamos en la fase preconstructiva”, declaró a RPP.
Agregó que la meta es iniciar la ejecución de las obras del tramo 1 en el primer trimestre de 2027 y el tramo 3, hacia el tercer trimestre del mismo año.
La norma al detalle
Christian Collantes Rojas, abogado especialista en derecho de la construcción y socio fundador de STC Abogados, explicó a El Comercio que esta medida no es una nueva forma de expropiar, sino un nuevo procedimiento alternativo dentro del marco legal existente.
“En lugar de gestionar predio por predio para disponer de terrenos en un proyecto de infraestructura, se agrupan varios predios dentro de un área o bloque y se libera todo ese grupo de terrenos de manera conjunta. Esto sirve para enfrentar uno de los mayores problemas que enfrentan las obras públicas: la demora y los costos altos cuando se negociaba uno por uno con cada propietario”, detalló.
Christian Collantes es socio fundador de Steck, Tapia, Collantes Abogados. Foto: STC Abogados
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De esta forma, el Estado podrá delimitar un área o polígono de intervención, denominado bloque. “Para determinar el bloque se deben considerar, entre otras, las características similares del tipo de suelo, conforme con lo dispuesto por las normas especiales de la materia, características similares de zonificación, la existencia de limitaciones y/o restricciones técnicas y/o legales, u otras condiciones y/o restricciones que el Sujeto Activo determine a su criterio“, se lee en la norma.
El Estado publicará un pre-padrón en el diario oficial El Peruano con la identificación de los inmuebles, las áreas afectadas en metros cuadrados de cada inmueble y los nombres y apellidos o razón social de los afectados.
Los propietarios que no figuren en la relación tendrán un plazo de diez días hábiles para solicitar cualquier corrección o subsanación de alguna omisión, así como su incorporación antes de la emisión del padrón definitivo.
- Publicación del bloque: El Estado publicará en el diario oficial El Peruano, en un diario de mayor circulación y en medios regionales la lista de inmuebles que forman parte del bloque.
- Empadronamiento: Personal del Estado o de la concesionaria visitará la zona para verificar quiénes viven ahí y en qué condiciones legales está la propiedad.
- La ‘carta de intención’: Los propietarios recibirán una notificación formal en su domicilio.
- Respuesta rápida: Los propietarios tienen 10 días hábiles para responder si aceptas el trato directo.
Collantes destaca la participación pública, pues permitirá dar mayor transparencia a los acuerdos con los propietarios y no relegar sus derechos eh fundamentales.
Por otro lado, Barahona resaltó un mecanismo legal que brinda mayor protección para el área de la obra. “Para evitar interferencias de último minuto que retrasen los proyectos, se establece la figura de la anotación preventiva en los Registros Públicos a favor del Estado. Su efecto directo es obligar a las empresas de servicios públicos, particulares y otras entidades a abstenerse de instalar o solicitar nuevas infraestructuras en la zona donde se ejecutará la obra”, destacó.
¿Qué bonos económicos puedo recibir si acepto vender mi propiedad?
Collantes destacó que la norma establece incentivos económicos claros a los propietarios para promover el acuerdo voluntario:
- 20% adicional: Si el propietario acepta el trato directo, recibirá un 20% adicional del valor de la tasación.
- 30% adicional: si el propietario hace una entrega del predio de manera anticipada, recibirá un 30% del valor de la tasación.
¿Mi propiedad y la de mis vecinos de un mismo bloque tendrá un mismo valor?
El especialista en derecho de la construcción explicó que no necesariamente todas las propiedades de un mismo bloque tendrán un mismo valor.
“Tiene que haber un examen en el que un tasador determine el valor de cada inmueble a pesar de que formen parte de un mismo bloque. No todos van a valer lo mismo, porque no todas las construcciones son elaboradas con el mismo material, tienen la misma cantidad de metros cuadrados, entre otras cuestiones”, sostuvo.
Por ello, para que la liberación en bloque funcione, Collantes manifestó que debe haber transparencia, absoluta certeza del valor y compensaciones justas.
“El impacto real de esta norma va a depender en realidad de la capacidad de ejecución, coordinación y sinergias entre varias entidades públicas. No solamente intervienen el Ministerio de Transportes y Comunicaciones y el Ministerio de Economía y Finanzas, sino también la Superintendencia de Bienes Nacionales, las municipalidades según la ubicación del bloque de predios. Eso es lo que va a evitar conflictos y demoras”, aseveró.
Opinión…
¿Un propietario puede negarse a aceptar que su predio sea adquirido por el Estado?
Por Irving Barahona, abogado especialista en derecho administrativo.
El propietario es libre de rechazar la oferta de adquisición inicial, pero es importante aclarar que el Estado terminará adquiriendo el predio de manera forzosa de todas formas.
El procedimiento establece que, si transcurre el plazo otorgado sin que el propietario acepte la oferta (la cual es voluntaria e incluye los incentivos económicos mencionados), esta se considera rechazada. Sin embargo, este rechazo da inicio automático al proceso de expropiación.
En términos legales, la expropiación es la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada. Esta medida se sustenta en causas de seguridad nacional o necesidad pública y es autorizada únicamente mediante una ley expresa. Para compensar al ciudadano, el Estado siempre realiza un pago de la indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio, conforme al artículo 70 de la Constitución.
