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-¿Con qué porcentaje de capital comprometido o de preventa iniciarán la construcción?

EE: Nuestro objetivo es alcanzar una preventa del 30% (del total de unidades) para comenzar la construcción y creemos lograrlo hacia finales de este año. En Cusco conviene esperar a que termine la temporada de lluvias, por lo que estimamos iniciar la construcción alrededor de abril o mayo del próximo año.

La construcción demandará 18 meses y, considerando la implementación, el proyecto estará listo en un plazo máximo de 20 meses.

Una parte importante del capital ya ha sido aportada por los socios argentinos y peruanos. No partimos de cero y tenemos muchas expectativas luego del lanzamiento que hicimos. Incluso creemos que la meta de preventa podría alcanzarse antes de lo previsto.

-¿Cómo será el proceso de distribución de ingresos cuando el proyecto entre en operación?

LC: El hotel tendrá alrededor de 97 habitaciones. El inversionista que adquiere el equivalente a una habitación participa con aproximadamente el 1,03% del negocio total. Cuando el hotel empiece a generar renta, recibirá ese porcentaje de todos los ingresos generados, no únicamente de la habitación que adquirió, porque todas forman parte de un mismo ‘pool’. Es decir, participa de los ingresos por alojamiento, alimentos, bebidas y el resto de la actividad hotelera. Quien adquiere media habitación recibe alrededor del 0,565%, y así sucesivamente.

-¿Esta distribución rige desde el primer año de operaciones o debe transcurrir un tiempo para recuperar la inversión antes de generar ganancias?

LC: No. La renta hotelera se distribuye desde el inicio, una vez realizados los pagos de capital e intereses al banco. Hemos diseñado dos modalidades de inversión: (i) en el ‘Full Equity’, el inversionista aporta el capital completo y no participa del crédito bancario. En ese caso, recibe el total de la renta desde el principio; (ii)el apalancado, que aporta la mitad del capital y financia la otra mitad mediante el crédito bancario. Durante los primeros ocho años, aproximadamente dos tercios de la renta se destinan al pago de la deuda bancaria y el tercio restante queda como renta líquida para el inversionista. Una vez cancelado el crédito, la renta aumenta de manera significativa.

Por eso también observamos que aparecen inversionistas más jóvenes que piensan en el largo plazo y ellos prefieren la acción apalancada y los de más edad prefieren rentas inmediatas.

-Mencionó que los inversionistas adquieren derechos de uso, ¿cómo podrán ocupar el recinto?

EE: El inversionista que compre una habitación completa, sea ‘full equity’ o apalancada, tiene derecho de uso de 14 noches al año. El que compra media habitación, 10 noches al año, y el que adquiere un cuarto, 7. La selección debe ser fuera de temporada alta.

Al ser dueño de la habitación, decides quién va, quién la usa y cómo la usa, sea amigo, familiar, etc. Si van en grupo de 14 personas, por ejemplo, pueden ocupar dos habitaciones por siete noches o una habitación cada uno por una noche.

-¿Han estimado en cuánto tiempo podrían recuperar la inversión los inversionistas?

LC: Aproximadamente en el mismo plazo en que el banco espera recuperar el crédito: ocho años. No es una proyección matemática, porque se trata de un negocio vinculado a la economía real, pero esa es nuestra expectativa.

-Del fondo que genera el hotel, ¿cómo se distribuyen los recursos entre mantenimiento, operación y los pagos a la marca?

LC: El hotel asume todos los costos operativos, los ‘fees’ correspondientes a la cadena y al operador, y constituye una reserva para reposición de activos (Capex), que se reinvierte de forma permanente. Esto garantiza que el activo se mantenga en óptimas condiciones a lo largo del tiempo y es un requisito exigido por Hilton. Luego se pagan el capital y los intereses del financiamiento bancario, y el remanente se distribuye entre los inversionistas.

-¿Cuál sería el rango de rentabilidad anual esperado?

LC: Entre 7% y 9% anual de la inversión, pero podría ser mayor, también varía según la modalidad de inversión. Preferimos ser cautelosos para que el inversionista pueda sorprenderse positivamente con los resultados. Hay dos factores que reducen significativamente el riesgo: la ubicación del terreno, a cuatro minutos caminando de la Plaza de Armas, y el tamaño del hotel. Con 97 habitaciones se logra una economía de escala importante y, una vez que se supera el 50% de ocupación, la rentabilidad crece de manera exponencial.

-Mencionaron que será un hotel cinco estrellas. ¿Estará orientado a un público corporativo o a turistas de lujo?

CL: Vemos que hay un vacío en ese segmento de personas que no encuentra una alternativa que se ajuste a lo que busca. Por un lado, tiene hoteles muy sofisticados, que quizás no son la mejor opción para viajar con un hijo de 12 años; y, por otro, hoteles casi orientados al mochilero, que tampoco responden a sus expectativas. Ahí es donde este concepto encaja perfectamente: está pensado para quienes quieren disfrutar del destino, sentirse como en casa y vivir una experiencia de calidad. Además, la marca genera mucha fidelidad, por lo que los huéspedes suelen elegir los DoubleTree de la cadena cada vez que visitan un destino donde tienen presencia.