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Por lo pronto, los desplazamientos hacia las casas de playas y condominios durante el verano del 2025 mostrarán un panorama de lo que ocurrirá en los próximos meses y años.
El dinamismo comercial en el denominado sur chico se viene recuperando luego de la pandemia del COVID-19, que retrasó el desarrollo de diversos proyectos. Atrás quedaron los años en los que los balnearios del sur de Lima eran visitados solo por los propietarios de las casas de playa durante el verano, por lo que el resto del año no había mayor movimiento de personas. Sin embargo, el crecimiento de Lima y la preferencia de las personas por vivir cerca de las playas han originado que los balnearios se conviertan en lugares fijos de residencia.
Una radiografía del sur chico
El arquitecto Fernando Velarde, de la empresa VeMas, especializada en realizar estudios de mercado del sector inmobiliario, comienza detallando que el sur chico comprende Lurín, Punta Hermosa, San Bartolo, Punta Negra, Punta Rocas, Pucusana, Mala, Asia y San Vicente de Cañete.
“Lima sur es desde Chorrillos hasta San Vicente de Cañete, pasando por todos los distritos que cruzan el río de Lurín, el río de Mala y alrededores. Esto quiere decir que no solamente hay desarrollo urbano en la costa, sino también hay desarrollo urbano alrededor de los distintos puntos que los valles también están generando, por eso surge la ciudad de Lurín y lo mismo con Mala y alrededores”, manifestó.
Velarde indicó que uno de los problemas que ocurre en el sur chico durante la temporada es la presentación de inundaciones y huaicos, como en San Bartolo, a consecuencia de la crecida de los ríos y las intensas lluvias. Señaló que la principal conexión con el sur chico es la antigua y la nueva Panamericana Sur, siendo atravesada esta carretera por el valle de Mala y de Lurín. Como no existen otras conexiones más que esta carretera, remarcó que no existe mucho transporte público, lo que abre oportunidades laborales en este sector, como ampliaciones de rutas o nuevos tramos para el servicio.
Precisó que las actividades en el sur de Lima se desarrollan en dos tramos en la Panamericana Sur: uno es zona que comprende a los balnearios de San Bartolo y Punta Hermosa, adonde acuden gente más joven. Otro punto visitado es el balneario de Asia, el sur grande.
Remarcó que el desarrollo de fiestas para jóvenes es una de las razones que impulsan la masiva concurrencia durante el verano a los balnearios de San Bartolo, Punta Rocas y Punta Negra, así como la práctica del surf, donde se ha implementado un Centro de Alto Rendimiento de Surf. “Hacia el sur tenemos distintos segmentos en distintas ciudades. Tenemos un segmento mucho más joven hacia la zona de San Bartolo. Esto tiene que ver con las características de los balnearios y tiene que ver con la accesibilidad en términos de transporte público o transporte privado”, indicó.
“Hay algunos elementos como el surf que activan playas como San Bartolo, Punta Hermosa, Punta Rocas, Puerto Viejo todo el año. Todo esto genera que haya tráfico de personas yendo a hacer sus actividades de deporte todo el año y activa algunos negocios. También genera que muchas personas decidan vivir todo el año por la actividad que van a poder desarrollar y podrían trabajar en Lima o hacer un trabajo híbrido, entre virtual y presencial”, agregó.
El arquitecto detalló que las zonas de Mala, Lurín y Cañete funcionan como despensa, ya que se ubican en los valles y registran actividades agrícolas.
También remarcó que un factor que ha contribuido en el dinamismo del sur chico es el traslado de las zonas industriales que antes estaban ubicadas en parte céntrica de la ciudad y de cono este hacia Lurín y Chilca, donde se han formado un hub industrial, como la termoeléctrica y los almacenes de Petroperú.
El especialista remarcó que el hub industrial de nave logística para almacenamiento ha generado en el sur de Lima que la mano de obra demande vivienda. En ese contexto, resaltó la implementación de uno de los primeros multifamily para atender el sector industrial de la zona de Macropolis, de Lurín y de toda esa parte del sur chico.
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“Todos estos temas que vienen sucediendo han venido generando una consolidación en cada una de las partes un inicio del incremento de la densificación. Ya sabemos que en Punta Hermosa, en San Bartolo e incluso en algunas zonas de Lurín ya tenemos edificios multifamiliares y van a venir más, y también tenemos centros comerciales y demás, pero todo esto lo que está generando finalmente es que vaya a migrar muchísima población a la zona en los próximos cortos años”, expresó.
Velarde remarcó que las obras que tendrían impacto en el sur chico serían la construcción de la carretera Periurbana, del Ferrocarril Lima-Ica y del puerto de Pucusana, pero advirtió que no existe suficiente disponibilidad de agua para atender a esas nuevas zonas que se van a expandir, pese a que se cuenta con una planta desalinizadora de agua.
Vecinos coinciden en que urge un hospital en el sur chico
El fotoperiodista Daniel Apuy, quien tiene una casa en la playa Pulpos (Lurín), detalló a El Comercio que en el sur chico es necesaria la construcción de un hospital, ya que en situaciones de emergencia tienen que ir hasta Lima, tal como le ocurrió a un familiar suyo durante la celebración de Año Nuevo del 2019.
En el aspecto educativo, Apuy detalló que solo hay colegios estatales y que los centros educativos particulares están ubicados en la zona de Pachacámac, ubicada al otro extremo de la Panamericana Sur. Destacó la reciente inauguración del centro comercial KM40, ya que para comprar productos no tendrá que parar en algunos grifos o movilizarse hasta la antigua Panamericana Sur. No obstante, hizo hincapié que hay numerosos minimarket cerca de su casa con precios accesibles y mercado de Lurín con una diversidad de productos.
En el tema inmobiliario, resaltó que se han multiplicado en San Bartolo y Punta Hermosa las construcciones de condominios multifamiliares que tienen edificios de 12 a 14 pisos, pero que eso no ha implicado el aumento de la cobertura de los servicios básicos.
En su caso particular, detalló que debe comprar el agua de una empresa proveedora particular y que el abastecimiento es cada dos días. Sin embargo, hay zonas del sur chico que están en peor situación, ya que no cuentan con agua ni desagüe.
Apuy enfatizó que muchos propietarios de Punta Hermosa han decidido residir de manera permanente debido a que en dicho balneario se ha mejorado el ornato, el tema del entretenimiento y los servicios básicos.
En cuanto a la seguridad, aseguró que hay poca vigilancia policial, por lo que deben contratar agentes de seguridad particular para que vigilen las casas, pues el delito más común es el robo a las viviendas, ya que los delincuentes aprovechan que muchas veces los propietarios solo concurren por temporadas a sus inmuebles para entrar y robar.
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El transporte y la salud como desafíos
Una joven que reside en el distrito de Punta Negra, pero que prefirió el anonimato, confirmó que en el sur chico es urgente la construcción de un hospital del Ministerio de Salud o de EsSalud, pues los pacientes deben acudir hasta Villa El Salvador para ser atendidos. Ella afirmó que se registró un aumento del número de personas que decidieron vivir en Punta Negra durante la pandemia del COVID-19, pese a que en dicha zona no hay servicios básicos, como agua y desagüe.
Otro aspecto que afecta a los vecinos de Punta Negra está referido al transporte público, ya que solo hay servicio hasta las 11 p.m. y los ciudadanos que no encuentran un bus disponible se ven obligados a abordar un taxi, cuya tarifa considera exorbitante.
La joven contó que, en el caso de desastres naturales, hace unos años ocurrió un huaico, pero que fue a consecuencia de que mineros ilegales habían desviado el cauce del río Seco.
Sector construcción empuja crecimiento
En diciembre se dio la inauguración de los centros comerciales KM40, cuyo propietario es el exfutbolista Jefferson Farfán, en Lurín, y de Boulevard Puntamar, en Punta Hermosa, lo que ha puesto en vitrina el desarrollo comercial del sur de Lima.
‘El Foquita mall’ está situado en el límite de las playas Pulpos y El Silencio y tiene área de 13 mil metros cuadrados. Su funcionamiento permitirá ofrecer a los vecinos una nueva alternativa en una zona en la que existen tiendas menores, grifos con minimarket y mercados de abastos. KM 40 demandó una inversión de 50 millones de soles y espera recibir 500 mil visitantes solo en diciembre.
“El sur chico es una zona con potencial de crecimiento desde el punto de vista comercial, dado que el crecimiento de Lima se da hacia el sur”, manifestó Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades.
Incluso, remarcó que se observa que cada vez más personas compran departamentos en los balnearios de Santa María, San Bartolo y Punta Hermosa como primera vivienda. Además, detalló que la pandemia del COVID-19 hizo que muchas personas optaran por mudarse a viviendas del sur chico para pasar la cuarentena o residir durante todo el año.
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De acuerdo con RE Propiedades, en los distritos de Pachacámac, Lurín, Punta Hermosa, Punta Negra y San Bartolo, Santa María del Mar y Pucusana, hay 282,000 habitantes y la proyección es que al 2030 se lleguen a los 300,000 a un crecimiento de 1% por año.
El impacto del Ferrocarril Lima-Ica
El Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC) lanzó el proyecto del ferrocarril que conectará las ciudades de Lima y Ica en solo dos horas y media, lo que podría revolucionar el sur chico en el aspecto comercial y turístico.
El proyecto tendrá un costo estimado de 6.5 mil millones de dólares y transportará de manera masiva pasajeros y carga. Beneficiará directamente a 5.8 millones de personas y de forma indirecta a otras 6.5 millones.
El ferrocarril atravesará las localidades de Villa El Salvador, Lurín, Chilca, Punta Negra, Asia, Mala, Cerro Azul, Cañete, Chincha Alta, Chincha Baja, Pisco, Paracas e Ica, generando un impacto en los rubros laboral y turismo, especialmente en Lurín.
El proyecto tendrá una estación en el aeropuerto de Pisco, lo que impulsará el turismo, el comercio y la conectividad en las zonas costeras del país. Asimismo, el ferrocarril también facilitará la interconexión con la Línea 1 del Metro de Lima.
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La obra, una vez concluida, contribuirá a disminuir la congestión vehicular, reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y promoverá el desarrollo de nuevas áreas urbanas, logísticas y productivas a lo largo de su recorrido.
La demanda laboral
El desarrollo de proyectos inmobiliarios y de centros comerciales en el sur chico ha generado la demanda de trabajadores en el sector construcción y en el de servicios, especialmente. Incluso, diversos supermercados ya se han instalado en los balnearios más concurridos y han ampliado la cobertura del servicio delivery.
David Miranda, director de Gestión de Infraestructura del MTC, señaló que Lurín se convertirá en una “ciudad privilegiada” porque tendrá dentro de su ciudad el patio taller y una de las estaciones del Ferrocarril Lima-Ica.
“La inversión trae empleo. Mucha de la actividad que se va a realizar y está asociada a la operación va a requerir mano de obra”, expresó el funcionario.
José Zegarra, gerente general de Alta Visione Investments, propietaria del centro comercial KM40, explicó que el área de influencia que tendría el mall sería desde Arica hasta Chilca.
Remarcó que se espera que, con el funcionamiento del centro comercial, se generen 200 puestos de trabajo y que se dará preferencia a los vecinos de Lurín, a fin de contribuir con su crecimiento económico.
La ruta rumbo al sur
Las vías para llegar a los balnearios del sur de Lima son la Panamericana Sur y la antigua Panamericana Sur. Debido a que hay una masa laboral que se moviliza todos los días desde Lima para trabajar en las fábricas y locales del sur chico, ha aumentado la cantidad de unidades de transporte público, en su gran mayoría buses.
También circulan por la Panamericana Sur minivan y vehículos particulares que realizan el servicio de taxi colectivo y sus paraderos habituales son en las avenidas Circunvalación y Javier Prado, así como los puentes Atocongo y Benavides. Sin embargo, el riesgo de abordar este tipo de unidades es que protagonizan constantes accidentes de tránsito por la excesiva velocidad a la que se desplazan.
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Otra opción para llegar al sur de Lima es el servicio interprovincial, cuyos terminales se ubican en el Centro de Lima y La Victoria. Entre las empresas que cubren la ruta de Lima al sur chico, incluso hasta Ica, son Perú Bus, Jaksa, Flores Hermanos y Cruz del Sur. También se puede abordar los buses de la empresa Maleño VIP para llegar a Mala.
Estas empresas interprovinciales brindan el denominado servicio “estándar”, el cual les permite detener su marcha en un punto de la carretera para recoger a grupos de personas, los cuales no son anotados en el registro de pasajeros, lo que facilita los asaltos, ya que pueden tratarse de asaltantes.
