La Comisión de Justicia del Congreso aprobó el 17 de abril un dictamen que propone incorporar en el Código Civil la figura de una fianza arrendaticia aplicable a los contratos de alquiler.
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En la misma línea, Alejandro Fuller, asociado principal de Payet, Rey, Cauvi, Pérez, consideró que el proyecto parte de una base equivocada. “El proyecto incurre en un error conceptual al asumir que fianza y los mecanismos de garantía que se usan en los contratos de arrendamiento son lo mismo”, sostuvo.
El especialista precisó que la fianza implica la participación de un tercero, mientras que en los alquileres lo habitual es que el propio inquilino entregue una suma de dinero como respaldo. Añadió que, en la práctica, ambas figuras pueden coexistir en un mismo contrato, lo que refuerza la necesidad de distinguirlas correctamente para evitar ambigüedades en su aplicación.
Más allá del término, los especialistas advierten que la iniciativa podría cambiar la forma en que hoy se negocian los contratos.
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Aliaga anotó que la propuesta introduce reglas que actualmente se definen libremente entre las partes, lo que podría reducir ese margen de negociación. Fuller coincidió en ese punto y advirtió que establecer límites rígidos podría no ser adecuado en todos los casos. “Estos límites innecesarios que el legislador busca implantar restan dinamismo y competitividad al mercado inmobiliario”, afirmó.
Para Yuri Vega, socio principal del Estudio Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera, la iniciativa no introduce un cambio sustancial, ya que las partes ya pueden pactar este tipo de garantías. “Si ya lo puede hacer hoy, entonces esta iniciativa es innecesaria”, indicó. En esa línea, consideró que la norma no establece un requisito adicional obligatorio, sino que regula una práctica existente, aunque con límites que podrían alterar su uso en el mercado.
Vega cuestionó la utilidad de la iniciativa al considerar que no introduce cambios sustanciales. “Es uno de los proyectos de ley más inútiles que he visto”, señaló. A su juicio, el problema no radica en la ausencia de regulación, sino en otros aspectos del sistema, como la dificultad para recuperar un inmueble ante incumplimientos.
Vega añadió que el problema real no está en la falta de regulación de estas garantías, sino en la dificultad para hacer cumplir los contratos. En esa línea, indicó que la discusión debería centrarse en mecanismos más eficaces para recuperar los inmuebles ante incumplimientos, en lugar de establecer nuevas reglas sobre un aspecto que ya funciona en el mercado. Señaló que los procesos de desalojo siguen siendo largos y poco efectivos, lo que termina afectando la dinámica del mercado de arrendamientos.
