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El mercado de oficinas subprime en Lima mantiene señales favorables, pero detrás de los indicadores generales empieza a aparecer una divergencia cada vez más marcada. Mientras las oficinas B +, que podrían comsiderarse de gama media alta, vienen capturando una mayor demanda y mejorando sus rentas, los edificios de categoría B, que podrían consideraerse de gama media, enfrentan una mayor rotación de ocupantes, absorción negativa y presión sobre sus precios.
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Para Sandro Vidal, director de Investigación y Consultoría de RE Propiedades, esta diferencia responde a dos movimientos que se están dando de manera simultánea: la salida de algunos ocupantes de edificios B y el ingreso de nuevos usuarios a oficinas B +.
“En términos totales, prevalece la demanda por oficinas B+”, explica.
El cambio no significa que las oficinas B hayan dejado de registrar demanda. De hecho, Vidal considera que todavía existe espacio para los distintos segmentos, pero reconoce que el mercado está diferenciando cada vez más los productos según sus características.
“Del registro de desocupación revisado, se nota que están migrando a edificios con mejores prestaciones”, señala. Según explica, los ocupantes que realizan estos movimientos son principalmente pequeñas y medianas empresas y, en menor medida, profesionales independientes.
Para Max Medina, gerente de Estudios e Investigación de Binswanger Perú, esta tendencia puede entenderse como un ‘flight to quality’: empresas que aprovechan la renovación de sus contratos o una mudanza para trasladarse a inmuebles con mejores condiciones.
El mercado de oficinas subprime en Lima mantiene señales favorables, pero detrás de los indicadores generales empieza a aparecer una divergencia cada vez más marcada.
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El ejecutivo advierte que la diferencia de precio no necesariamente está frenando este movimiento. “Si una empresa encuentra un edificio B tradicional a US$14 o US$15 por m² y una alternativa de mayor calidad a US$17 o US$18 por m², muchas veces evalúa pagar esa diferencia a cambio de una mejor ubicación, infraestructura, áreas comunes o eficiencia del edificio”, sostiene.
Así, ubicación y accesibilidad ganan peso en la decisión, junto con factores como áreas comunes, eficiencia de las plantas, infraestructura técnica, mantenimiento y servicios. A ello se suman criterios de sostenibilidad y eficiencia energética, especialmente entre compañías multinacionales.
La presión sobre el segmento B tampoco sería uniforme. El problema no estaría necesariamente en la categoría como tal, sino en aquellos activos que tienen menores prestaciones frente a alternativas disponibles en el mercado.
Vidal señala que un adecuado mantenimiento y las condiciones de las oficinas son claves para conservar su atractivo. En esa línea, Medina considera que hoy resulta más difícil justificar un edificio B tradicional e indiferenciado, especialmente si no cuenta con una buena ubicación o atributos que lo distingan.
El mercado de oficinas subprime en Lima mantiene señales favorables, pero detrás de los indicadores generales empieza a aparecer una divergencia cada vez más marcada. | (Foto: Difusión)
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“Los nuevos proyectos tienen que responder a nichos o demandas claramente identificadas”, apunta.
Esto cambia también la lógica para los desarrolladores. En lugar de incorporar oferta B de manera genérica, el mercado exige identificar primero al usuario objetivo y las necesidades específicas de cada zona. Esto puede abrir oportunidades para edificios destinados, por ejemplo, a operaciones de ‘back office’ o ‘contact centers’.
La caída de la renta promedio de las oficinas B podría llevar a pensar que la respuesta está simplemente en reducir precios. Sin embargo, los especialistas consideran que esa estrategia, por sí sola, no necesariamente resolverá el problema. “Un adecuado mantenimiento y condiciones de las oficinas son clave para mantener su atractivo en el mercado”, sostiene Vidal.
Desde el lado de los inversionistas, Jorge Ramos, director de Mercados de Capitales y Relación con Inversionistas de FIBRA Prime, considera que existe una oportunidad para los activos B se puedan reposicionar. “Reducir la renta no necesariamente es la mejor solución. Muchas veces la creación de valor está precisamente en invertir y gestionar mejor el activo”, afirma.
El mercado de oficinas subprime en Lima mantiene señales favorables, pero detrás de los indicadores generales empieza a aparecer una divergencia cada vez más marcada. (Foto: Stock)
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En su opinión, un edificio B bien ubicado puede recuperar competitividad mediante una mejor administración, áreas comunes, servicios, mantenimiento y una adecuada mezcla de arrendatarios.
Esto abre una oportunidad de ‘value add’ para determinados activos: comprar a una valorización atractiva, invertir en mejoras, elevar la ocupación y optimizar los contratos.
Aunque el desempeño del primer semestre evidencia una mayor valoración de las oficinas B+, los expertos son cautos frente a la posibilidad de hablar ya de una migración estructural desde el segmento B.
Vidal sostiene que “no se está dejando a las oficinas B” y recuerda que el mercado ha atravesado periodos de desocupación y ocupación sostenida en diferentes categorías.
Ramos coincide en que todavía es prematuro hablar de un cambio estructural. No obstante, reconoce que actualmente existe una preferencia clara por activos de mejor calidad y ubicación. “Cuando existe disponibilidad a precios competitivos, las empresas naturalmente aprovechan para hacer un ‘upgrade’”, explica.
Medina, por su parte, apunta a que el trabajo híbrido también modificó la forma en que las empresas evalúan sus necesidades. Tras la pandemia, muchas compañías redujeron metros cuadrados o consolidaron operaciones, pero ahora el mercado atraviesa una segunda etapa, marcada por una mayor presencialidad y el retorno de algunas empresas a procesos de crecimiento.