En el malecón de Miraflores, un imponente hotel de lujo comienza a tomar forma: el Conrad Lima Miraflores, un proyecto que demandará una inversión superior a los US$50 millones y cuya apertura está prevista para el 2027 o 2028. Mientras tanto, en el Centro Histórico de Lima, dos inmuebles patrimoniales se preparan para recibir a sus primeros huéspedes.
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En paralelo, Prom-Perú maneja una cartera de 43 proyectos hoteleros valorizados en US$347 millones en Lima, Arequipa, Cusco, Piura y Tumbes.
Sin embargo, estos compromisos de inversión no bastan para impulsar la recuperación que el sector demanda. Ello se debe a que, aunque los montos comprometidos son considerables, el ritmo de construcción de hoteles todavía no alcanza los niveles previos a la pandemia.
“El número de proyectos de marcas internacionales que se desarrollan en el Perú se ha reducido de forma importante”, advierte Juan Stoessel, CEO de Casa Andina.
Uno de los factores que más ha retrasado esa recuperación es el acceso a Machu Picchu, ante la ausencia de garantías para acceder a la Llacta. Una parte de las entradas se vende de forma presencial, lo que impide a las agencias internacionales asegurar con anticipación el ingreso de sus clientes al santuario. Esa incertidumbre ha llevado a que muchas de ellas dejen de incluir al Perú en su oferta de viajes.
El principal reclamo de las poblaciones asentadas en la vía férrea y la misma población de Machu Picchu es la poca frecuencia del servicio de trenes y las tarifas altas al turismo nacional impuesto por ambas operadoras ferroviarias. (Melissa Valdivia)
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A esto se suman problemas estructurales que el país arrastra desde hace años, como la falta de conectividad aérea directa con otros mercados y la inseguridad ciudadana; factores que también retrasan la recuperación en la atracción de turistas extranjeros. “Seguimos con un millón de turistas extranjeros menos”, agrega Stoessel.
A su vez, la inestabilidad política ha impactado directamente el flujo de visitantes corporativos —principal público de las grandes cadenas—, pues, tras cinco años de cambios de ministros y presidentes, hacer negocios en el Perú resultaba poco rentable, señala Tibisay Monsalve, gerente general de la SHP.
“Antes de la pandemia teníamos una proyección anual de construir entre 10 y 11 hoteles al año. Ahora estamos entre cinco y seis, y de milagro. Este año es más porque las cadenas ya habían decidido invertir en el país, pero todavía tenemos que recuperarnos”, comenta Monsalve.
Frente a estos desafíos, Lima sigue consolidándose como el hub hotelero del país. Cadenas como Marriott reforzarán su expansión con formatos boutique y ‘lifestyle’, como Tribute Portfolio y Moxy, además de propuestas de lujo. Destaca la reconversión que la firma emprenderá en Miraflores, donde el JW Marriott se transformará en Ritz-Carlton, así como en San Isidro, donde The Westin Lima pasará a ser JW Marriott en aproximadamente dos años.
La cadena hotelera francesa Accor, dueña de las cadenas Ibis y Novotel, comparte su visión sobre la hotelería en el mundo y el Perú en esta entrevista con su CEO, Jean-Jacques Morin. (Foto: Accor Hotels)
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“Esta conversión está ganando atractivo porque permite a las cadenas acelerar su entrada a un mercado, aprovechando la ubicación de estos hoteles, su infraestructura y el posicionamiento ya conseguido”, opina Claricia Tirado Díaz, decana de la Facultad de Administración Hotelera, Turismo y Gastronomía de la USIL y expresidenta ejecutiva de Prom-Perú.
Las propuestas se extienden más allá de Lima con el Hilton Garden Inn de Ica, de 102 habitaciones, entre otros proyectos. Al norte del país, en Tumbes, la cadena hotelera Accor —dueña de marcas como Pullman, Ibis y Swissôtel— mantiene en su ‘pipeline’ dos hoteles: el Pullman Bocapán Zorritos y el Novotel Punta Sal Beach Resort. El norte también cobra relevancia en el segmento de lujo gracias a Inkaterra, que inauguró en enero una sede en Cabo Blanco, Talara.
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Alfredo Chan, socio de Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados, explica que la expansión hotelera en nuestro país se ha dado principalmente a través de dos esquemas contractuales: la franquicia y el ‘management’ u operación hotelera.
En el esquema de franquicia, el propietario o desarrollador local opera directamente el hotel bajo las pautas, manuales y estándares de la marca internacional, a cambio de lo cual paga regalías (’royalties’) por el derecho de uso de la marca. Esto permite a la cadena expandirse rápidamente sin asumir riesgo inmobiliario, mientras el desarrollador obtiene el respaldo de una marca reconocida y mayor garantía financiera ante los bancos.
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En el contrato de operación hotelera (’management’), en cambio, el desarrollador inmobiliario no necesita conocimiento previo del rubro, ya que la cadena aporta su capacidad de gestión a cambio del pago de honorarios (’fees’ de operación).
“Son contratos a largo plazo, de ocho o 10 años, e incluso los inmuebles se construyen bajo los estándares con los que va a operar la marca. El tiempo de negociación es variable; lo que más tarda es acordar el pago de los ‘fees’ de operación y determinar las obligaciones del desarrollador para operar bajo la marca de la cadena hotelera”, menciona Chan.
En esa línea, Stoessel destaca el modelo de franquicias como el principal impulsor a nivel mundial, dado que los proyectos desde cero exigen mayor esfuerzo. “Hoy construir hoteles desde cero es más difícil, porque los trámites son engorrosos y la construcción se ha encarecido por el alza [en el costo] de los materiales; además, el sector todavía no se ha recuperado del todo. Si se pone todo eso en la balanza, resulta claramente más factible y rápido reconvertir”, agrega.
Aunque las marcas apuestan por infraestructura moderna, el Centro Histórico de Lima ha concentrado una inversión conjunta de casi US$30 millones en los últimos dos años. Ello gracias al valor que las cadenas hoteleras ven en sus casonas y monumentos antiguos, los cuales atraen a un turista que busca vivir una experiencia vinculada al patrimonio, la cultura y la oferta gastronómica.
Actualmente está en desarrollo el futuro Hotel Belén, vinculado a Marriott, que se ubicará en el Tambo de Belén —inmueble que perteneció al antiguo convento de la Recoleta—. El proyecto contempla cinco pisos, más de 60 habitaciones y un área de 3,955.70 m², lo que permitirá incorporar nueva oferta hotelera en pleno Centro Histórico de Lima. A este se suma el Hotel Bera, del Meliá Hotels International, que se abrirá en el jirón Junín 247, donde antes existía la Casa de Pila.
En medio del emblemático Parque Universitario, se yergue la torre de 29 metros. Julio Reaño/@photo.gec
/ Julio Reaño
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“Hemos identificado distintos inmuebles y sectores que reúnen condiciones interesantes para recibir nueva oferta hotelera. Destacan especialmente tres ejes: los entornos del Teatro Municipal de Lima, el Convento de Santo Domingo y la plaza San Martín, espacios que en su mayoría han sido intervenidos y recuperados por ProLima y que hoy ofrecen mejores condiciones para atraer nuevas inversiones y actividades vinculadas al turismo”, detalla Lucrecia Lafora, directora de Marca Lima, Ciudad de los Reyes.
Además de las potencialidades en la hostelería tradicional, nuevos modelos de negocio llegan al Perú, como el condohotel, impulsado por la marca DoubleTree by Hilton a través de Argenway —que ya tiene proyectos en Argentina— y Cusco Development SAC, para desarrollar un esquema de propiedad atomizada con aportes de capital de inversionistas desde US$30.000.
Los formatos también se diversifican gracias al cambio en las preferencias de los usuarios. Tirado Díaz destaca el auge de los hoteles ‘lifestyle’, que priorizan la experiencia, así como los hoteles ‘boutique’ y ‘ecolodge’, muy presentes en la Amazonía peruana.
En esa línea, Gonzalo Calderón, CEO de Aranwa Hotels Resorts & Spas, señala que el turista ya no busca solo alojamiento, sino experiencias vinculadas al bienestar. Esto responde a una tendencia ‘wellness’, en la que el tamaño del hotel pierde peso frente a establecimientos más pequeños que logran una conexión más auténtica con el entorno.
“El huésped es hoy mucho más diverso. El mercado nacional busca cada vez más escapadas de descanso, naturaleza y bienestar, mientras que el viajero internacional mantiene un fuerte interés por nuestra cultura, gastronomía y biodiversidad. El segmento corporativo también es relevante en hoteles ubicados en Paracas y el Valle Sagrado (Cusco), donde los eventos pueden combinarse con experiencias del destino. Además, vemos diferencias generacionales: los jóvenes priorizan experiencias y autenticidad, mientras que los adultos y las familias valoran más la comodidad y los servicios completos”, destaca Calderón.
Cusco es una de las plazas favoritas del sector: en este caso, Meliá Hotels International abrió allí su primer establecimiento bajo la denominación Hotel Cusco La Paccha Affiliated by Meliá, también mediante una reconversión de marca, aprovechando un inmueble que operaba previamente como Xima Exclusive Cusco.
Marcas reconocidas como Casa Andina también siguen expandiéndose este año. En la actualidad, la compañía opera en más de 30 destinos y espera abrir hasta tres hoteles adicionales este año. Aranwa Hotels Resorts & Spas, otra cadena peruana del Grupo San Pablo, espera abrir nuevos hoteles en Lima y Arequipa.
Las aperturas de Casa Andina y Aranwa confirman que el apetito inversor en el sector se mantiene vivo. Sin embargo, mientras los cuellos de botella en Machu Picchu, la conectividad aérea y la seguridad ciudadana sigan sin resolverse, la brecha entre los anuncios y lo que efectivamente se construye seguirá marcando un compás lento en la hotelería peruana.