Según el Reporte Inmobiliario Lima 4T-2025 de Binswanger, el stock de oficinas clase A en la capital alcanza los 1,02 millones de metros cuadrados, luego de un proceso de reclasificación que redujo el número de edificios considerados dentro de esta categoría de 99 a 77. Al cierre de 2025, la tasa de vacancia se ubicó en 12,5%, frente a niveles cercanos al 18% registrados un año antes, mientras que la vacancia total se redujo de 185 mil a 128 mil metros cuadrados.
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Max Medina, gerente de Investigación de Binswanger, explica que este comportamiento responde a un ajuste del mercado tras el período de sobreoferta. Señala que es la primera vez en cerca de dos décadas que Lima pasa un año completo sin recibir un edificio de oficinas clase A y que, en ese contexto, “lo que está disponible se va ocupando progresivamente”.
Medina añade que, con una vacancia en descenso y sin nuevas entregas en el corto plazo, las tarifas de dichos espacios “dejan de estar presionadas a la baja”.
Las cifras del informe muestran que durante el 2025 se concretaron más de 120 transacciones, con una demanda efectiva cercana a los 56 mil metros cuadrados. El 56% de las operaciones correspondió a empresas que tomaron espacios de entre 300 y 1.000 metros cuadrados, lo que refleja un mercado activo y con decisiones de ocupación graduales. San Isidro Financiero y el eje Surco–La Molina concentraron la mayor parte de la demanda, mientras que corredores como San Borja y Magdalena registraron niveles de vacancia por debajo del promedio del mercado.
Más ocupación y un mercado más diverso
A diferencia de ciclos anteriores, la demanda no está concentrada en un solo sector. El reporte de Binswanger identifica un mix amplio de ocupantes que incluye servicios financieros, compañías de seguros, estudios de abogados, empresas industriales, logísticas, mineras, inmobiliarias y operadores de coworking, estos últimos con una presencia cada vez más visible en la ocupación de espacios.
Desde Urbanova, José Carlos Leigh, director de Negocios, señala que la recuperación del mercado se refleja tanto en nuevas ocupaciones como en la expansión de inquilinos ya instalados. En ese sentido, indica que “se están dando ambas cosas: empresas que ingresan por primera vez y compañías que ya estaban en los edificios y hoy toman plantas adicionales a medida que quedan espacios disponibles”.
Urbanova, de hecho, gestiona más de 170 mil metros cuadrados de oficinas en Lima. Según Leigh, Torre Rosales —su próximo proyecto de oficinas— tiene previsto entrar en operación recién en el 2027.
El coworking aparece como uno de los mecanismos que contribuye a absorber el stock existente sin sumar nueva construcción. Gabriela Bianchi Coronel, directora de IWG Perú, firma operadora de marcas como Regus y Spaces, señala que la compañía opera alrededor de 22 mil metros cuadrados en Lima y que la demanda proviene de perfiles diversos. Indica que están llegando corporaciones, empresas de servicios y pymes que buscan esquemas más flexibles, y que parte del crecimiento reciente se da en ubicaciones no tradicionales, como edificios mixtos o zonas fuera de los ejes corporativos clásicos.
En el caso de Comunal, el crecimiento reciente combina la llegada de nuevas empresas y la expansión de clientes actuales. Ernesto de Olazával, CEO y cofundador de la firma, señala que la compañía ya opera una nueva sede en San Borja y que tiene previsto lanzar un nuevo espacio en Chacarilla en los próximos meses, con lo que su portafolio se acerca a los 35 mil metros cuadrados en Lima. Indica que “el crecimiento viene mitad por empresas nuevas y mitad por clientes que ya estaban y están trayendo más gente a la oficina”. Entre los sectores más activos menciona minería, construcción, publicidad, consumo y servicios.
De Olazával señala que las empresas utilizan el coworking como una solución flexible para crecer o adaptarse a cambios en el tamaño de sus equipos. Indica que la flexibilidad contractual, la posibilidad de evitar una inversión inicial elevada y la simplicidad operativa pesan en la decisión de las compañías, y añade que una parte relevante de los clientes utiliza más de una sede al mes.
Rentas que empiezan a ajustarse
La mejora en la ocupación comienza a reflejarse también en las rentas, aunque de manera diferenciada, según eje y calidad del activo. De acuerdo con Binswanger, la renta promedio de lista cerró el 2025 en US$16,95 por metro cuadrado, con un incremento acumulado cercano al 6,9% en los últimos dos años y un avance de alrededor de 3,5% frente al 2024. San Isidro Empresarial, Miraflores y San Isidro Financiero registran los valores promedio más altos, mientras que en algunos edificios específicos las rentas de lista alcanzan niveles de US$22 por metro cuadrado.
Medina precisa que este ajuste no es homogéneo. Señala que “los edificios mejor posicionados y con mayores niveles de ocupación son los que están logrando ajustar tarifas”, mientras que otros activos mantienen valores más estables.
Hacia este 2026, el escenario sigue marcado por la ausencia de nuevas entregas de oficinas clase A. En ese contexto, el mercado de oficinas en Lima entra en un nuevo ciclo que no está definido por la construcción de más edificios, sino por un uso más intensivo y eficiente del stock existente, con desarrolladores y operadores ajustando sus estrategias a un entorno distinto al de los años de sobreoferta.
